Работа идёт, ремонт тоже: этапы внутренней отделки в действующем здании

Самое распространённое предположение состоит в том, что в действующем здании работы нужно вести иначе. На деле очерёдность этапов не меняется вовсе: скрытые за гипсокартоном инженерные сети всё так же нужно осмотреть до обшивки, шпаклевать всё так же нужно до окраски, а напольное покрытие всё так же идёт последним. Меняются три другие вещи, и именно они решают, получится ли объект.

Первая это граница. На закрытом объекте граница проходит по наружной стене здания. В действующем здании она проходит внутри, и это возводимая конструкция, а не договорённость: пылезащитная перегородка, укрытый пол, отдельный путь движения и отдельный лифт. Вторая это рабочее окно. Часть работ не помещается в рабочий день и должна ставиться в график так, чтобы не совпадать со временем, когда в соседних помещениях работают люди. Третья это точка приёмки: готовая зона сдаётся целиком и возвращается в эксплуатацию, а не «всё сразу в конце».

Отсюда же и самая частая ошибка в бюджете. Объём работ в действующем здании это не та же работа, сделанная медленнее. Там есть дополнительные работы, которых на закрытом объекте нет: возведение и демонтаж перегородок на каждую зону, ежедневная уборка, логистика материала вне рабочего времени и повторные осмотры. Это отдельные строки, а не накладные расходы, и их нужно выписать в смете так, чтобы они были видны.

Очерёдность идёт от физики, а не от обычая. Каждый этап разрушает результат предыдущего, если приходит не на своё место: пыль от шлифовки снимает краску, влага от шпаклёвки коробит уложенный паркет, вскрытая позже стена означает новую шпаклёвку и новую окраску. Таблица ниже это та самая очерёдность вместе с пунктом, который должен быть подписан до начала следующего этапа.

В действующем здании эти восемь этапов не проходят по всему этажу разом. Они проходят по одной зоне, зона сдаётся, и затем весь механизм переезжает дальше. Поэтому зона это самое важное решение по планированию на объекте, и рисовать её на плане по площади нельзя.

Граница зоны должна совпадать с чем-то, что уже существует: с границей противопожарного отсека, ветвью системы вентиляции, зоной электрощита, участком коридора, закрываемым дверью. Если граница зоны проходит посередине открытого офиса, придётся строить перегородку, которая держит пыль, а это дороже, чем сдвинуть границу на десять метров дальше, до двери.

Пыль это жалоба номер один на объекте в действующем здании и единственная, по поводу которой заказчик звонит раньше, чем что-либо готово. План безопасности труда на строительной площадке в любом случае должен содержать меры против распространения шума, вибрации и загрязнения воздуха в непосредственное соседство площадки, а в действующем здании это соседство находится по другую сторону плёнки, а не через улицу.

Против пыли работают четыре вещи одновременно, и ни одна из них не работает в одиночку. Секционирование: жёсткая перегородка между полом и потолком, а не плёнка на скотче по дверному косяку. Разница давлений: рабочая зона держится при более низком давлении, чем окружение, так что при неплотности воздух идёт в рабочую зону, а не из неё. Удаление в месте образования: шлифование и резка выполняются инструментом, подключённым к пылесосу, потому что уловленную пыль не приходится потом вылавливать. И режим уборки: рабочая зона убирается в конце каждой смены, а не в конце этапа.

Больше всего пыли даёт шлифование после шпаклевания, а его объём напрямую зависит от того, какой класс поверхности согласован. Более высокий класс означает больше шлифовки и больше пыли, даже если этой связи никто не хочет замечать. Если здание остаётся в эксплуатации, выбор класса поверхности это ещё и решение по пыли, и обсуждать его стоит до договора, а не после первой жалобы.

С шумом та же история, но ответственность делится иначе, и именно это стороны путают чаще всего. По разъяснению консультанта по рабочей среде Инспекции труда, владелец здания и строительное предприятие отвечают за то, чтобы строительные работы не создавали опасности для людей, работающих на объекте, а владелец здания до начала работ должен согласовать вопрос со строителем и с затронутыми предприятиями.

На практике это значит, что шум не только проблема строителя. Работник, у которого на рабочем месте слишком громко из-за строительных работ, обращается к своему работодателю, а работодатель общается с владельцем здания или координатором строительных работ. Если вы заказчик и ваши люди работают в соседнем помещении, часть решения в ваших руках: находятся эти люди на этой неделе в том помещении или нет.

Тот же источник советует решения, которые на самом деле являются решениями по графику, а не техникой. Шумные работы планируются на время, когда находящихся рядом офисных работников нет на месте. Использование лифтов согласуется так, чтобы строители пользовались определённым лифтом, а остальные оставались вне пыли. И между владельцем здания или строителем и представителями затронутых рабочих мест существует согласованный канал связи, а не случайная жалоба на ресепшене.

С нашей стороны это значит, что рабочее окно записывается в договор вместе с этапами: какие работы идут в обычное рабочее время, какие ранним утром или в выходные и каковы сроки этих переходов. Матрица сроков в договоре это единственное место, где рабочее окно остаётся в памяти у обеих сторон.

Это самая опасная часть объекта в действующем здании, потому что её нарушение не видно до тех пор, пока она не понадобится. Если перегородка вскрыта, то вскрыт и противопожарный отсек. Если коридор оказался внутри зоны, путь эвакуации стал короче или исчез. Ни то, ни другое не может длиться дольше одной смены без замещающего или компенсирующего решения.

Большая часть задержек на объекте в действующем здании идёт не от строительства. Они идут от решений, которые не были приняты до начала и которые приходится принимать посреди этапа, когда бригада стоит. Эти решения не технические, и строитель не может принять их за заказчика.

Короткий ответ: чаще всего можно, но не на каждом этапе и не на каждом этаже. Ответ зависит от того, какие дополнительные опасности создаёт работа, и эту оценку нужно давать конкретной зоне, а не зданию вообще. В офисе и в жилом доме ответ имеет разную форму.

В офисе определяющим является число помещений и то, сколько из них можно освободить одновременно. Если в здании два этажа и работники помещаются на одном, объект хорошо работает по зонам. Если освобождать нечего, приходится выбирать между ночами и выходными, и тогда график становится длиннее. Строитель может добавить здесь только одно: назвать этап, во время которого находиться в соседнем помещении неразумно. Обычно это демонтаж, резка бетона или камня и шлифование шпаклёвки.

В жилом доме ситуация другая, потому что оттуда утром не уезжают. Если работы идут на общих площадях, на фасаде или в швах, в доме продолжают жить, и согласовать нужно использование лестничной клетки, лифта и балконов. Если работы идут внутри квартиры и затрагивают стояки или санузел, нужно учитывать период, когда вода или канализация отключены - он короткий, но объявлять его нужно в днях, а не словом «скоро». В панельном доме то, что вообще делается, зависит от серии дома, и определение серии это первый шаг до разговора об объёме.

И одна вещь, которую не стоит обещать ни одной из сторон: что во время работ ничего не будет слышно и видно. Так не бывает. Реалистичное обещание другое: что шум и пыль ограничены во времени, что граница зоны физическая и что каждая зона возвращается в эксплуатацию готовой до того, как вскрывается следующая.